家を買う

実は昨日、家を買いました。
といっても申し込んだだけですが・・・

一人暮らしになってから早22年。
ずっと賃貸で来ましたが、
どう考えても賃貸は「損」ということがはっきりと分かってきまして、
やっと買うことに決めました。

賃貸が損だというのは、
実際、東京の都心のど真ん中の話だけかもしれませんが、
青山・赤坂に来て、ちょうど8年が経ち。
この辺りのことがよくよく分かってきました。

それは、まったく価格が落ちない。
ってことです。
デフレ続きの日本ですが、
都心では、その影響は最小のようなんです。

良く分かるのは、
中古のマンション価格です。
はっきりいって高い！

ってことは、マンションの価格が落ちないって事です。
新築と同じ価格って事はありませんが、
築10年のマンションと築20年のマンションの価格に大差はありません。
古さよりも、立地・駅近・眺望・管理の良さなどで価格が決まります。

築10年のマンションを5,000万円で買ったとしても、
10年後に売るときは、4,000-4,500万円程度では売れます。（たぶん）

ってことは、10年で多く見積もっても1,000万円の出費、
1ヶ月で8.3万円、これに管理費と積立金が1.7万円として1ヶ月10万円です。
ちなみに、築10年で5,000万円程度の物件の賃貸家賃は、およそ22-25万円程度です。
資産価値が高い場所っていうのは、こういうことが起きるのかと知りましたよ。

でも、35年ローンで買うと月々の返済は約20万円になります。
これに管理費と積立金がプラスされると約22万円で家賃と同じです。
なので、ローンを払っているときは何のメリットもありませんが、
売ったときに大きいメリットがあるわけです。

しかし、ここに落とし穴があります。
ローン残高がある場合です。
ローン残高は、10年払うと約2,400万円支払ったことになるのですが、
残金は約3,500万円ほどあります。利息ってヤツがくせ者なんですよね。
ってことは、10年で現金で買えば損失は1,000万円ですが、
ローンだと損失は2,000万円ってことになります。

それでも、月々16,6万円＋1.7万円＝18.3万円で、
家賃よりは安いと言うことになりますね。

これが、4,500万円で売れていれば、
損失は1,500万円、月々12.5万円＋1.7万円＝14.2万円で、さらにお得です。
＊数字などはおおまかですので、その辺は適当に流して下さい。

ポイントはローンの利率と期間によって、
支払う利息の額が大幅に変わる訳なのですが、
そこら辺を見極めていけば都心では、
家賃より圧倒的に安上がりと言うことが分かります。

さらに、住まなければ貸せばいい。
という選択も簡単にできます。
立地・眺望・駅近・管理の良さなど揃っていれば、
まず、借り手が付かないことはありません。
そうすれば、ローンを払いながらだとキャッシュフローは多くはありませんが、
マイナスにはなりません。

そして、ずっと所有していて首都直下地震でも来ない限り、
ローン完済後の老後の収入は、安泰の可能性が非常に高いことが分かります。
（当然ですが1軒では意味はありません）

これが、東京のど真ん中でマンションを買ういいところだということが、
しみじみ分かって・・・・買っちゃいました。